Statybos leidimas negyvenamiesiems pastatams: reikalavimai ir niuansai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas statybos leidimas negyvenamiesiems pastatams Lietuvoje, kokie yra pagrindiniai reikalavimai ir kokie niuansai gali iškilti planuojant statybas. Taip pat panagrinėsime energinio naudingumo reikalavimus ir atvejus, kai statybos leidimas nėra būtinas.

Statybos leidimų statistika

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 m. trečiąjį ketvirtį Lietuvoje baigti statyti 242 nauji negyvenamieji pastatai, kurių bendrasis plotas sudarė 221,2 tūkst. m². Tai 35,5 proc. mažiau nei 2022 m. trečiąjį ketvirtį. Daugiausia pagal bendrąjį plotą baigta statyta naujų pramoninių pastatų ir sandėlių (97,5 tūkst. m²) bei naujų ūkinių pastatų (33,1 tūkst. m²). 33,3 proc. pastatytų naujų negyvenamųjų pastatų pagal bendrąjį plotą buvo Vilniaus m. sav., 15,6 - Kauno m. sav., 7,5 proc. - Klaipėdos m.

Tuo pačiu laikotarpiu išduotas 190 leidimų naujiems negyvenamiesiems pastatams statyti, tai 6,1 proc. daugiau nei 2022 m. atitinkamą ketvirtį. Leistų statyti naujų negyvenamųjų pastatų numatytas bendrasis plotas - 24,1 proc. mažesnis nei prieš metus. Daugiausia pagal bendrąjį plotą leista statyti naujų pramoninių pastatų ir sandėlių (51,2 proc.) bei naujų prekybos, viešbučių ir maitinimo įmonių (19,6 proc.).

2014 m. antrąjį ketvirtį išduoti 509 leidimai negyvenamiesiems pastatams statyti, t. y. 12,2 procento mažiau nei 2013 m. antrąjį ketvirtį. Leistų statyti negyvenamųjų pastatų bendrasis plotas - 330,4 tūkst. kv. m, arba 20,2 proc. mažiau nei 2013 m. antrąjį ketvirtį. 2014 m. pirmąjį pusmetį negyvenamiesiems pastatams statyti išduoti 883 leidimai, leidžiantys statyti 1 203 negyvenamuosius pastatus. Išduotų statybos leidimų skaičius sumažėjo 22,3 proc.

Apibendrinant, 2023 metais stebimas negyvenamųjų pastatų statybos apimčių mažėjimas, tačiau leidimų skaičius kai kuriuose segmentuose auga. Daugiausia dėmesio skiriama pramoniniams pastatams ir sandėliams.

Kada reikalingas statybos leidimas?

Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas, priklauso nuo statinio kategorijos ir jo paskirties. Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys.

Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyriuje.

Jeigu turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.

Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD (statybą leidžiantis dokumentas) visada privalomas. Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.

Kada SLD neprivalomas?

SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:

• Kultūros paveldo objekto teritoriją
• Kultūros paveldo objekto apsaugos zoną
• Kultūros paveldo vietovę
• Kurortą
• Kuršių neriją
• Magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies

SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:

• Miestą
• Konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją
• Kultūros paveldo objekto teritoriją
• Kultūros paveldo objekto apsaugos zoną
• Kultūros paveldo vietovę
• Gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną
• Magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies

Energinio naudingumo reikalavimai

Siekiant pastatų energinio naudingumo, reikalavimai būtinai naudingumo klasei pasiekti buvo palaipsniui griežtinami, kaip tai nustatyta 2012 m. patvirtintame statybos techniniame reglamente „Pastatų energinis naudingumas. Energinio naudingumo sertifikavimas“.

Pastatai, kuriems statybos leidimas išduotas iki 2014 m., turi būti ne žemesnės kaip C energinio naudingumo klasės, nuo 2014 m. - ne žemesnės kaip B energinio naudingumo klasės. Jei statybos leidimas bus išduotas po 2016 m. sausio 1 d. - pastatas turės atitikti ne žemesnę kaip A energinio naudingumo klasę, nuo 2018 m. sausio 1 d. - ne žemesnę kaip A+, o nuo 2021 m. sausio 1 d. - ne žemesnę kaip A++ klasę.

Specialistai atkreipia dėmesį, kad, kalbant apie energinio naudingumo reikalavimus, svarbiausia yra ne projektavimo pradžios ar dokumentų pateikimo, bet leidimo išdavimo data. Aukštesni energinio naudingumo reikalavimai galios ne tik pastatams, kuriems statybos leidimas bus išduotas po 2016 m. sausio 1 d., bet ir naujiems pastatams, kuriems, vadovaujantis Statybos įstatymo ir statybos techninių reglamentų nuostatomis, neprivalomi statybą leidžiantys dokumentai, jeigu jų statybos darbai bus pradėti atitinkamai po 2016 m. sausio 1 d., po 2018 m. sausio 1 d. ir po 2021 m.

Rekonstruojamiems, atnaujinamiems ar remontuojamiems pastatams ir jų dalims, kai atliekamų darbų kaina sudaro daugiau kaip 25 procentus pastato vertės, neįskaitant žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, vertės, ir po 2016 m. sausio 1 d. bus taikomi tokie pat reikalavimai, kaip dabar.

Tais atvejais, kai atliekamas paprastasis pastato remontas - keičiami langai, durys, šiltinamos sienos - energinio naudingumo reikalavimai pasiekti ne žemesnę kaip C klasę taikomi tik keičiamiems elementams. Tai reiškia, kad šie elementai turi atitikti reikalavimus, keliamus elementams C klasės pastatuose. Jie nesikeis po 2016 m.

Specialistai atkreipia dėmesį, kad, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis, kai kuriems pastatams minimalūs privalomi pastatų energinio naudingumo reikalavimai nenustatomi. Jiems priskiriami kultūros paveldo statiniai, jeigu laikantis reikalavimų nepageidautinai pakistų charakteringos jų savybės ar išvaizda, religinės veiklos, laikini, skirti naudoti ne ilgiau kaip 2 metus, pastatai. Energinio naudingumo reikalavimai nenustatomi ir nedaug energijos sunaudojantiems gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirties bei žemės ūkiui tvarkyti skirtiems negyvenamiesiems pastatams, atskirai stovintiems pastatams, kurių bendras naudingasis vidaus patalpų plotas ne didesnis kaip 50 kv. metrų.

Jau nuo kitų metų statomi namai (kuriems statybų leidimas išduotas po 2020 m.) turės atitikti aukščiausią A++ energinio naudingumo klasę. Nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtotojai teigia, kad tai, be jokios abejonės, padidins naujo NT kainas, tačiau realų pokytį rinkoje būsto pirkėjai pastebės tik po 2-3 metų. Be to, tokiems būstams sąskaitos už šildymą turėtų būti mažesnės.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad NT plėtotojai iki šiol nesiveržė statyti A++ klasės namų, tokius projektus dažniausiai įgyvendindavo individualių namų savininkai. „Tokios klasės namus projektuoti sudėtingiau, o jų kaina yra didesnė. Įsigyjant būstą, lietuviams kaina vis dar yra vienas svarbiausių kriterijų. Todėl tai lemia, kad statytojai naudoja medžiagas, neatitinkančias aukščiausios energinės klasės reikalavimų. Žinoma, technologijoms tobulėjant, atsirandant naujų statybinių medžiagų, šildymui pradedant naudoti biokurą, pasiekti maksimalius rodiklius tampa lengviau“, - aiškina M. Statulevičius.

Jis skaičiuoja, kad pareinant prie aukščiausios energinės klasės NT projektų sąmata išaugs 5-7 proc. „Pereinant iš B į A arba iš A į A+ energinę klasę projektų sąmatos išaugdavo 10-15 proc. Dabar priklausomai nuo NT tipo projektų sąmatos išaugs 5-7 proc. Pastatyti A++ namą prieš 4 metus būtų buvę beveik nerealu dėl to, kad technologijos buvo labai brangios, tačiau dabar tai įmanoma padaryti su mažesne suma“, - mano NT plėtotojams atstovaujantis M. Statulevičius.

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas LRT.lt teigia, kad antrinėje būsto rinkoje, ypač pigesnių butų segmente, B, A ar A+ energinio naudingumo klasė pirkėjui nėra tokia aktuali, tačiau įsigydami būstą pirminėje rinkoje klientai aukštesnę energinę klasę vertina palankiau.

„A++ energinio naudingumo klasės gyvenamieji pastatai privalės pasižymėti dar geresnėmis techninėmis charakteristikomis nei dabar statomi A+. (...) Todėl už A++ energinės klasės būstą neišvengiamai teks susimokėti šiek tiek daugiau“, - mano A. Kišūnas. Nors susimokėti teks šiek tiek daugiau, labai didelės naudos, A. Kišūno teigimu, nereikėtų tikėtis. „Jeigu žiemos bus tokios kaip praėjusi, A++ energinė klasė nepridės labai didelio pliuso pirkėjui.

Visų pirma, A+ tipo name daugiau nei 50 proc. energijos turės būti pagaminama iš atsinaujinančiosios energijos. Aplinkos ministerijos specialistai pažymi, kad dėl šilumos tiekėjų naudojamo biokuro, pasiekti šiuos reikalavimus bus lengviau.

Antra, aukštesni reikalavimai bus taikomi vėdinimo sistemoms su šilumogrąža. Šilumos atgavimas turės būti ne mažesnis kaip 80 proc., o ventiliatorių efektyvumas ne didesnis nei 0,45 Wh/m3.

Trečia, bus taikomi aukštesni reikalavimai išorės atitvarų šiluminėms savybėms.

„Eikos“ direktorius Domantas Dargis dar 2014 metais yra teigęs, kad vertinant investicijų skirtumą ir gaunamą finansinę naudą tarp B ir A klasių vidutinis atsipirkimo laikas yra apie 23 metai.

Savo ruožtu Aplinkos ministerijos ekspertai primena, kad reikalavimas atitikti maksimalią A++ energinę klasę nebus taikomas šiems statiniams:

• Pastatams, kurie yra kultūros paveldo statiniai, jeigu laikantis reikalavimų nepageidautinai pakistų jų būdingos savybės ar išvaizda;
• Maldos namų ir kitokios religinės veiklos pastatams;
• Laikiniesiems pastatams, skirtiems naudoti ne ilgiau kaip 2 metus;
• Nedaug energijos suvartojantiems gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirties ir žemės ūkiui tvarkyti skirtiems negyvenamiesiems pastatams;
• Atskirai stovintiems pastatams, kurių bendras naudingasis vidaus patalpų plotas ne didesnis kaip 50 kv. metrų.

Apibendrinant, energinio naudingumo reikalavimai nuolat griežtėja, tačiau yra išimčių, kurioms šie reikalavimai netaikomi. Svarbu atsižvelgti į statybos leidimo išdavimo datą ir pastato paskirtį.

Dažniausiai užduodami klausimai

Atsakysime į kelis dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su statybos leidimais ir reikalavimais negyvenamiesiems pastatams:

Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo?

Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas.

Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Ar reikalingas leidimas?

Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei.Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.

Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti?

Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.

Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Ar reikalingas leidimas?

Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.

Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Ar reikalingas leidimas?

Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia. Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.

Statybos sektoriaus naujienos

• Vilniaus rajone, Didžiojoje Riešėje, atidarytas 6000 kv. m ploto mokyklos, darželio ir baseino kompleksas.
• Daugiaaukštės Kauno oro uosto parkavimo aikštelės operatoriaus konkursą laimėjo bendrovė „Stova“, valdanti prekės ženklą „Unipark“. Naująją aikštelę, statomą greta atnaujinto Kauno oro uosto terminalo, planuojama atidaryti šių metų rudenį.
• Nekilnojamojo turto projektų valdymo bendrovė „EIKA Development“ pasirašė statybų valdymo sutartį su „Eglės sanatorija“, pagal kurią bus įgyvendinta viena didžiausių rekonstrukcijų sanatorinio gydymo sektoriuje Lietuvoje.
• Šiemet Turto bankas verslui pasiūlys apie 28 tūkst. kv. m administracinės paskirties patalpų nuomai įvairiuose Lietuvos miestuose.
• Vilniuje baigtas statyti naujas „Northway Biotech“ logistikos centras, ženklinantis svarbų biotechnologijų miestelio „Bio City“ infrastruktūros plėtros etapą.
• Vilniaus miesto savivaldybė išdavė statybą leidžiantį dokumentą „Vyturio“ pradinei mokyklai, esančiai Taikos g. 189, rekonstruoti.
• Palangoje pasiektas svarbus Regioninės filmotekos „Naglis“ rekonstrukcijos etapas - ant pastato iškeltas vainikas, žymintis pagrindinių statybos darbų pabaigą.
• Vilniuje įvyko oficialus naujojo verslo centro „Jasinskio2“, įsikūrusio greta Tauro kalno, atidarymas.

Šios naujienos iliustruoja statybos sektoriaus aktyvumą ir įvairius projektus, vykdomus Lietuvoje.

Ši lentelė apibendrina pagrindinius statybos sektoriaus rodiklius, leidžiančius įvertinti rinkos tendencijas.

tags: #statybos #leidimas #negyvenamuju #pastatu #rodikliai