Planuojant statybas savo sklype, svarbu žinoti, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų sutikimas. Trumpai tariant, tokie sutikimai reikalingi beveik visais atvejais, tačiau būtina įsigilinti į kiekvieną konkrečią situaciją.
Kada reikalingas rašytinis kaimynų sutikimas?
Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.
Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype reikalingi, kai:
- Yra statomas užtvaras ant sklypo ribos.
- Statoma arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
- Kitais Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 numatytais atvejais.
Svarbu, kad teisės aktai numato rašytinę kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimo formą. Toks sutikimas gali būti įformintas pasirašytu sutikimu (vienašaliu sandoriu) arba kaimynų susitarimu.
Konkretus pavyzdys: priestato statyba
Tarkime, turite sodo namelį 6 arų sklype ir norite statyti priestatą. Privalomas pastato atstumas nuo sklypo ribos yra 3 metrai iš visų pusių. Jei norite palikti 1 metrą, reikalingas kaimyno notariškas sutikimas ir pastato rekonstrukcijos projektas. Jei kaimynas duoda raštišką sutikimą (notarinį), tuomet galima statyti arčiau tiek, kiek parašyta kaimyno sutikime.
Atstumai nuo sklypo ribos: pagrindinės taisyklės
Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Bendruoju atveju, mažiausi atstumai nuo pastatų (priestatų) iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m iki sklypo ribos. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui.
Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu (patvirtintas notariškai). Bet kuriuo atveju turi būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų esančių gretimuose sklypuose.
Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali svyruoti nuo 6,0 m iki 8,0 m ar net 15,0 m. Tiksliai pasakyti atstumą galima tik įvertinus gretimuose sklypuose esančius pastatus.
Svarbu įsidėmėti:
- Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas.
- Būtina įvertinti, ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės).
- Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.
Moduliniai namai: ar visada reikalingas kaimynų leidimas?
Vis dažniau kylantis klausimas - ar modulinis namas statomas tam tikrame sklype visada yra lygiateisis tradiciniam namui? Kada jam statyti nereikia kaimynų leidimo?
Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų, ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.
Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.
Sąlygos, kad modulinis namas būtų laikomas kilnojamu turtu:
- Laikančios konstrukcijos: Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
- Ryšys su žeme: Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
- Dokumentacija: Įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis.
- Perkėlimo sąnaudos: Įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
- Komunikacijos: Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
- Nuotekos: Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
- Apsaugos zonos: Statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
- Terasa: Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).
Europos surenkamųjų būstų rinkos dydis:
| Metai | Rinkos dydis (mlrd. JAV dolerių) |
|---|---|
| 2024 | 32,5 |
| 2029 (prognozuojama) | 44,71 |
Teisminiai ginčai
Teisminiai ginčai dažniausiai palankiau baigsis tiems, kurie jiems yra geriau pasiruošę. Tad jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m.
Kaip minėta, kaimyno sutikimus reikia gauti iki statybų pradžios. Kartais dėl klaidos ar nesusipratimo susiklosto nepageidaujama situacija, kai statyba pradedama neturint statybų leidimo ir minėto sutikimo.
Tokiu atveju belieka tikėtis, jog klaidą bus galima ištaisyti pasinaudojant teisės aktuose numatyta galimybe tokią statybą įteisinti gaunant kaimyno sutikimą ir statybų leidimą.
Todėl, jei statinio statyba jau vykdoma ar net baigta be statybos leidimo ir privalomo kaimyno sutikimo, galimybė gauti statybų leidimą priklausys, iš esmės, nuo kaimyno geros valios duoti sutikimą ar ne.
Jei statybų procese kaimyno sutikimas ar sutartis su kaimynu vėliau būtų ginčijami, aplinkybė, kad jie patvirtinti notaro, garantuotų didesnę apsaugą nuo šių sandorius nuginčijimo, prisidėtų prie statytojo teisių apsaugos bei teisėtų lūkesčių, kuriuos sukėlė kaimyno sutikimas.
Žemės sklypo pasirinkimas
Patarimų, kaip išsirinkti žemės sklypą namo statybai, rasite daug ir įvairių. Prieš perkant žemės sklypą, būtina pasidomėti, kokia yra perkamos žemės paskirtis.
Dažniausiai pirkėjai susiduria su žemės ūkio, sodų bendrijos, komercinės, rekreacinės paskirties žemės sklypais. Puiku, jeigu žemės sklypo paskirtyje nurodyta „namų valda". Jeigu kita, paskirtį reikės keisti, o tai susiję su papildomomis laiko ir pinigų sąnaudomis, o kartais tai visiškai neįmanoma.
Norint išvengti ilgo dokumentų tvarkymo proceso ir sutaupyti laiko, paprasčiausias sprendimas - įsigyti namų valdos sklypą. Dažniausiai tokiems sklypams jau būna paruošti namui reikalingų komunikacijų, infrastruktūros (elektra, vandentiekis, kanalizacija, kartais - ir dujos) projektai.
Rinkdamiesi sklypą atkreipkite dėmesį, ar toli nuo sklypo yra inžineriniai tinklai: vandentiekis, kanalizacija, elektra. Idealu, jeigu visi inžineriniai tinklai yra atvesti iki jūsų pasirinkto sklypo.
Saulius Mikalauskas, UAB„Statybų ekonominiai skaičiavimai" direktorius atsakydamas į klausimą apie inžinierinių tinklų kainą individualiame sklype sako, kad kaina labai priklauso nuo konkrečios sitauacijos. Bet apibendrinant galima sakyti, kad „standartinė nuotekų valymo sistema kainuoja apie 7 tūkst. eur, didžiausią kainos dalį sudaro patys įrenginiai (valymo įrenginiai, talpos). Įrengiant vandentiekį vidutinė jo kaina siekia apie 10 tūkst. Vietinių vandentiekio ir nuotekų tinklų įrengimo kainai įtakos turi grunto tiriamieji darbai, grunto lyginimo darbai. Beje, grunto lyginimas reikalingas ir užstatymo plotui paruošti. O jeigu sklypo reljefas nelygus, reiktų skaičiuoti, kad šie darbai pabrangs. Valymo įrenginio kaina priklausys ir nuo pasirinkto įrenginio našumo, įrengimas - nuo valymo įrenginio vietos bei atstumo iki įvado. Taip pat verta įsitikinti, ar pasirinktame sklype nėra papildomų apribojimų - pavyzdžiui, dėl magistralinio dujotekio, aukštos įtampos elektros linijos.
Sodininkų bendrijos žemė pagal paskirtį yra žemės ūkio, tačiau jos statusas kitoks. Sodininkų bendrijos sklype galima statyti vieną gyvenamąjį namą, todėl jokių paskirties keitimo procedūrų nereikia daryti, tad tai yra pliusas.
Tačiau sodininkų bendrijose esantys sklypai turi ir minusų: dažniausiai mažo ploto (standartinis plotas 6 arai), retai būna infrastruktūra (vandentiekis, kanalizacija), o elektros įvadai labai mažos galios. Sodo nameliui būdavo skirta 2-3 kW galios, pagal tokį apkrovimą buvo suprojektuoti visi elektros tinklai.
Dar vienas sodininkų bendrijose esančių sklypų minusas - labai siauros gatvelės, nes sodų kvartalai nebuvo projektuoti kaip gyvenamieji rajonai.
Bet kuris sklypas turi turėti nuosavybės dokumentą - nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą.
Kaip priedas paprastai pridedamas sklypo planas, kuriame nurodoma, kaip suformuotas žemės sklypas - atliekant preliminarius ar kadastrinius matavimus. Pirmasis atvejis reiškia, kad sklypo ribos gali būti netikslios.
Sodo sklype pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, o inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu. Tverti tvorą ant sklypo ribos, kai jos konstrukcijos peržengia sklypo ribą, galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
Gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą statytojui ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų.
Advokatas Evaldas Klimas, asocijuotas advokatų kontoros EllexValiunas partneris, sako, jog nerekomenduotina įsigyti sklypų dalių viename sklype, kuriam tėra parengta naudojimosi tvarka. Nors tokios didelio sklypo dalys yra pats pigiausias produktas rinkoje, tačiau tai nėra laikytina paruošta teritorija įsikūrimui. Būtina įsitikinti, kad sklypas suformuotas atskiru sklypu pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą. Tai yra, būtina gauti tokio žemės sklypo, kaip atskiro daikto kadastrinių matavimų bylą.
Dažniausiai pirkėjai yra įsitikinę, kad infrastruktūros įrengimas yra savivaldybių funkcija. Toks įsitikinimas yra pagrįstas ir teisiniu reguliavimu. Deja, savivaldybės dėl lėšų stokos privačių vystytojų vystomų kvartalų vidinės infrastruktūros įrengti neįsipareigoja.
Tokių kvartalų plėtotojai praktikoje su savivaldybėmis sudaro sutartis, kuriomis vystytojai įsipareigoja patys įrengti tokius kvartalus, o dažnai net vėliau juos patys ir eksploatuoti. Ar taip bus iš tikrųjų? Klausimas atviras. Todėl prieš įsigyjant sklypą iš pardavėjo (vystytojo), būtina pareikalauti informacijos apie infrastruktūros įrengimą.
Pardavėjas turėtų pateikti ne tik teritorijų planavimo dokumentus, bet ir kopijas sutarčių, sudarytų su savivaldybe ar jos valdomomis įmonėmis (savivaldybių įsteigtos įmonės vandens tiekimui, nuotekų tvarkymui ir pan.) dėl infrastruktūros įrengimo, jo finansavimo.
Prieš sudarant sklypo pirkimo-pardavimo sutartį būtina įvertinti, ar kvartalo vystytojas, jeigu toks yra, realiai galės įgyvendinti prisiimtus įsipareigojimus dėl infrastruktūros įrengimo. Pirkėjui palankiausia būtų susiderėti pirkimo-pardavimo sutartimi, kad atitinkamas įsigyjamo sklypo kainos priedas bus sumokėtas tik tuomet, kai atitinkama infrastruktūra bus įrengta.
Jei sklypo pardavėjas (vystytojas) su tokia sąlyga nesutinka ir nepasiūlo alternatyvių užtikrinimo priemonių - laidavimo, garantijos ar pan., tai jau pirmas signalas, kad yra didelė tikimybė, jog sklypo pardavėjas gali neįvykdyti atitinkamų įsipareigojimų.
Įsigyjant individualų sklypą naujai vystomame kvartale taip pat reiktų išsiaiškinti, kaip yra suformuojamos atitinkamos infrastruktūrinės teritorijos - atskiri sklypai keliui ir kitiems tinklams (vandentiekiui, nuotekoms, dujoms, apšvietimui ir pan.), ar nustatomas servitutas kiekviename sklype?
Dar prieš perkant sklypą ir projektuojant namą verta įvertinti savi finansines galimybes, nes, kaip sako NT konsultantai, apie 70 proc. žmonių, nusipirkę sklypą ir pagal norimą projektą atlikę skaičiavimus supranta, kad planuotos pinigų sumos neužteks.