Atsakant į klausimą apie paveldėto buto pardavimą po mamos mirties, svarbu pažymėti, kad Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ar kiti įstatymai nenustato jokių apribojimų paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui.
Skaitytojo minimi terminai (5 ar 10 metų) aktualūs sprendžiant už parduotą nekilnojamąjį turtą gautų pajamų apmokestinimo klausimą. Taigi, paveldėtą butą parduoti galima, tačiau šios pajamos, tam tikrais atvejais, bus apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu.
Lietuvos Respublikos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (LR GPMĮ) 17 straipsnis numato atvejus, kada pajamos pardavus nekilnojamąjį turtą nėra apmokestinamos:
- Parduodamas būstas, įsigytas anksčiau nei prieš 10 metų iki pardavimo.
- Parduodamas būstas, kuriame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta.
- Pajamos už parduotą būstą, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta buvo trumpesnį nei 2 metų laikotarpį, panaudojamos kitam būstui įsigyti per vienerius metus, kuriame gyventojas deklaruoja gyvenamąją vietą.
Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą neišlaikius jo nuosavybėje 10 metų ir nesant kitų aukščiau nurodytų pagrindų tokio tipo pajamų neapmokestinimui, svarbu žinoti, kaip apskaičiuojama apmokestinama pajamų dalis.
Gyventojų pajamų mokesčiu apmokestinamas skirtumas tarp nekilnojamo turto įsigijimo kainos ir jo pardavimo kainos. Todėl svarbu turėti dokumentą, patvirtinantį įgijimo kainą, pavyzdžiui, paveldėjimo teisės liudijimą, kuriame nurodyta paveldimo turto vertė. Priešingu atveju, mokestis bus skaičiuojamas nuo visos pardavimo kainos.
Apibendrinant, paveldėtą nekilnojamąjį turtą parduoti galima be terminų apribojimų, tačiau neišlaikius 10 metų ir nesant kitų pagrindų, pajamų dalis bus apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu.
Konsultuojant klientus, dažnai susiduriama su jų nerimu dėl neplanuotų mokesčių. Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Nekilnojamojo Turto Apmokestinimo Pavyzdžiai
Pavyzdžiui, jei butas buvo nupirktas už 80.000 Eur, o parduotas už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Apmokestinimas priklauso nuo šių sąlygų:
- 10 metų terminas: Jei nuo įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia.
- 2 metai deklaruota gyvenamoji vieta: Jei paskutinius dvejus metus deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame būste, GPM mokėti nereikės.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau nei 2 metai: Galima nemokėti GPM, jei per metus nuo pardavimo nupirksite kitą būstą ir ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Jei nė viena iš šių išimčių netinka, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą. GPM sudaro 15% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras, rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį, privalo nurodyti turto kainą, kuri turi atitikti rinkos kainą. Dažnai notaras nurodo kainą, įrašytą NTR išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę, kuri dažnai neatitinka realios rinkos vertės ir yra ženkliai mažesnė.
Pavyzdžiui, paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Pardavus butą už 80.000 Eur, skirtumas apmokestinamas.
Kaip užtikrinti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą. Jei to nepadarėte, galima užsakyti retrospektyvinį vertinimą, kreipiantis į vertintoją su prašymu nustatyti turto vertę įsigijimo dieną.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo reikia sumokėti GPM. Paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės (turto vertė, sumažinta 30 %).
Nekilnojamojo Turto Nuoma ir Apmokestinimas
Nekilnojamo turto nuoma yra ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės. Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.
Pavyzdžiui, jei butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį (6.000 Eur per metus), GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur. Pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus iki gegužės 1 d.
Turto Paruošimas Pardavimui
Parduodant turtą, svarbu jį tinkamai paruošti. Išneškite šiukšles, išplaukite ir išvėdinkite namus, užklijuokite atplyšusius tapetus, sutepkite girgždančias duris, jeigu reikia, perdažykite sienas, nuimkite skalbinius, nuplaukite langus, suremontuokite tekančius čiaupus, nuimkite voratinklius palubėje, pakeiskite neveikiančias lemputes ir t.t.
Daugeliui šių darbų atlikti nereikia didelių finansinių investicijų, o pirkėjo įspūdį apie parduodamą turtą galima gerokai pagerinti. Iki pat pardavimo pabaigos pasistenkite, kad parduodamame objekte būtų tvarka, švara ir geras oras.
Derybų Klaidos Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Prieš pradedant derybas, reikia turėti tikslą. Kuo daugiau laiko skirsite pasiruošimui, tuo daugiau galite uždirbti. Atsiminkite, kad derantis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, prarasti arba uždirbti pinigus galima per vieną akimirką.
Dažnos klaidos derybose:
- Sutikimas su mažesne suma telefonu.
- Nepakankamas pasiruošimas deryboms (skirkite 3-9 valandas pasiruošimui).
- Derybų pradėjimas pirmam.
- Per didelis dėmesys trūkumams.
- Mažai arba visai neužduodami klausimai pirkėjui.
- Nuolaidų siūlymas neprašant nieko mainais.
- Pykčio demonstravimas.
Svarbu išsiaiškinti, kokios pardavimo sąlygos ar turto savybės skatina pirkėją mąstyti apie pirkimą. Jeigu klientas derisi, vadinasi, Jūsų turtas yra „beveik“ jam tinkamas.
Derybų metu svarbu bandyti surasti abiem pusėms naudingų sprendimų ir pinigai ne visuomet yra vienintelis pardavimo tikslas, pinigai - tai būdas gauti kažką kito. Jeigu galvosite ne tik apie save derybų metu, o ir apie tai, ką galvoja pirkėjas, derybos gali būti kur kas sėkmingesnės.
Nekilnojamojo Turto Mokestinės Vertės ir Sutaupymo Galimybės
Kai Registrų centras atnaujino NT mokestines vertes, pasiūlymas pasitikrinti buvo sutiktas skeptiškai. Tačiau, patikrinus būstų mokestines vertes ir paskaičiavus, kiek realiai mokėsime, rezultatas nustebino: vienam iš trijų žmonių šis „šiaip pasižiūrėjimas“ leido sutaupyti.
Pavyzdys:
Pradinis variantas:
- Butas Nr. 2 - 51 200 €
- Butas Nr. 3 - 55 800 €
Skaičiuojame NT mokestį: ((51 200 + 55 800) - 50 000) × 0,2 % = 114 €
Pakeičiame, kuris būstas laikomas pagrindiniu:
- Butas Nr. 2 - 51 200 €
- Butas Nr. 3 - 55 800 €
Kai pagrindinis būstas yra brangesnis, NT mokestis už kitus (antrinius) būstus sumažėja. Jei vis dar esate deklaravę gyvenamąją vietą senelių bute ar paveldėtame mažame butuke, kurį laikote „iš nostalgijos“ - gal metas perregistruoti į realų savo namą ar vilą.
Skirtingi Pardavėjų Tipai
Kodėl vienų asmenų parduodamas turtas vertinamas kaip geras, kitų kaip blogas? Kiekvienas pardavėjas turi skirtingą laiko tarpą, per kurį nori, turi, privalo ar gali parduoti turtą.
- Skubiai norintys parduoti - iki 2 savaičių.
- Norintys parduoti per 3 mėnesių laikotarpį (GELTONI).
- Niekur neskubantys (RAUDONI).
ŽALI PARDAVĖJAI - privalo parduoti turtą per labai trumpą laiką. Tokie asmenys turtą gali parduoti 20% ar dar pigiau rinkos kainos. Tokių pardavėjų turtas paprastai nuperkamas per 1 savaitę, o dažniausiai vos per kelias valandas.
GELTONAS PARDAVĖJAS - yra nepatenkintas savo dabartine padėtimi ir pasiryžęs parduoti turimą turtą, kai tik tam atsiras tinkama kompromisinė proga, t.y. už rinkos kainą.
RAUDONAS PARDAVĖJAS - „medžioja“ tuos, kurie galėtų nupirkti jų turtą už gerokai pervertintą kainą.
Nuosavybės Apskaita
Kiekvienas turtas būtinai turi savininką, o apskaitininkai privalo apskaičiuoti tiek turtą, tiek ir nuosavybę (nurodyti, kam konkrečiai priklauso gėrybės, kuriomis disponuoja įmonė).
Nuosavybės sąvoka apskaitoje susijusi su turto investavimo į įmonę šaltiniu, kitaip tariant, apibūdina, kas konkrečiai įdėjo turtą į įmonę. Steigiant įmonę, visą turtą įdeda savininkas. Jiems priklausys ir įmonės ūkininkavimo rezultatas, gaunamas naudojant visą įmonės turtą.
Be savininkų įdėto turto, įmonė gali laikinai disponuoti ir pasiskolintu kitų įmonių turtu, kurį vėliau reikės grąžinti savininkams. Šiuo atveju atsiranda skolintojų nuosavybė, kurią reikėtų suprasti kaip įmonės įsipareigojimą suteikti tam tikrą naudą kitai įmonei - skolintojai.
Lygybė tarp turto, kuriuo disponuoja įmonė, ir savininkų bei skolintojų nuosavybės vadinama apskaitinė lygybe.
Nuosavybės Formos
Nuosavybės aspektu tikslinga išskirti personalines įmones, ūkines bendrijas bei akcines bendroves (korporacijas).
Personalinės Įmonės
Personalinės įmonės atveju savininko (namas, įvairūs apyvokos daiktai ir kita) ir įmonės turtas yra atskirti. Šios įmonės turtą sudaro: patalpos, instrumentai, įvairios atsarginės detalės bei pinigai. Personalinės įmonės savininko nuosavybė išreiškiama terminu kapitalas.
Ūkinė Bendrija
Ūkinės bendrijos atveju savininkų nuosavybė išskaidoma atskiriems asmenims pagal turto įdėjimų į įmonę dydį. Štai todėl nuosavybės dalyje fiksuojama, kokia turto dalis priklauso kiekvienam savininkui. Pagal tai, kiek kiekvienas iš jų įnešęs turto, galima paskirstyti pelną.
Akcinės Bendrovės
Akcinių bendrovių kapitalas formuojamas daug sudėtingiau. Akcinių bendrovių savininkai (akcininkai) už įmonės įsiskolinimus atsako tik pačių įneštomis į įmonę sumomis. Akcinių bendrovių savininkų (akcininkų) nuosavybės pagrindas yra akcinis kapitalas, kurio priklausomybę akcininkams patvirtina specialūs vertybiniai popieriai - akcijos.