Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau.
Todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą jūs perkate galimybes, taigi, sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Kodėl Tai Yra Sudėtinga?
Sudėtinga todėl, kad daugelis nežino, kur reikia surasti reikiamą informaciją ar gauti šsamią ir teisingą konsultaciją, o pačiam išsiaiškinti begalę niuansų kartais yra per sunku, retkarčiais netgi neįmanoma, ypač per trumpą laiko tarpą.
O laiko visuomet trūks, kai kalbame apie paties geriausio sklypo, kuriuos jūs matėte, pirkimą, todėl visiškai natūralu, kad „tempti“ laiko jums nesinori, nes jūs bijosite, kad tą vienintelį, patį geriausią išsirinktą sklypą nupirks kiti, kol jūs bandysite išsiaiškinti, ar tikrai viskas yra taip, kaip įsivaizduojate ir kaip sako savininkas / pardavėjas.
Ką daryti? Nuo ko pradėti?
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama / sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Savininkas apie turimą sklypą gali visko nežinoti ar nesakyti, nes sklypo valdymo laikotarpis ilgas ir per tą laiką daug kas galėjo pasikeisti; savininkas pirko sklypą ir neįsigilino į visas subtilybes; savininkas sąmoningai ar nesąmoningai nesako kai kurios informacijos apie parduodamą turtą, nes tai gali daryti įtaką jūsų apsisprendimui pirkti ir jo galimybei gauti norimą sumą.
Todėl daug svarbiau yra žiūrėti į tai,kas jau yra, ir nepagailėti laiko (o prireikus ir šiek tiek pinigų), kad išsiaiškintumėte ir sužinotumėte viską apie konkretų sklypą ir vietovę, kurioje jis yra.
Pardavėjo teikiama informacija yra kaip atspirties taškas, remiantis ja galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Prieš sandorį būtina išsiaiškinti visus galimus niuansus ir veiksnius, kitaip Jūs galite nusipirkti sklypą, kurio negalėsite panautoti taip, kaip jūs tikėjotės, taigi, bus sugaištas Jūsų laikas ir svarbiausia - prarasti pinigai.
Svarbūs Aspektai Prieš Perkant Sklypą
Prieš perkant sklypą, būtina atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, kurie gali turėti įtakos jo vertei ir tinkamumui jūsų poreikiams.
Sklypo Vieta
Sklypo VIETA yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Perkant sklypą reikia įvertinti:
- Koks susisiekimas su miestu?
- Kokia privažiavimo kelių būklė statybiniai tecnikai, statybos laikotarpiu?
- Kokios kelio perspektyvos gyvenant žiemą ar rudenį?
- Kur yra artimiausia darželis, mokykla, ar kursuoja viešasis transportas?
- Kur artimiausia parduotuvė?
Pagrindiniai Dokumentai
Pagrindinai DOKUMENTAI:
- Nuosavybės dokumentas (atkreipkite dėmesį, koks žemės naudojimo būdas ir pobūdis? Kokie yra sklypo naudojimo apribojimai, servitutai?)
- Sklypo planas (svarbu - apsaugos zonos, apribojimai, servitutai per sklypą)
- Topo nuotrauka gali ir nebūti
- Detalusis planas (jei jis buvo rengtas, būtina atkreipti dėmesį į pagrindinį ir inžinerinį brėžinius. Jei nebuvo rengtas, pasižiūrėkite pagal sklypo vietovę galiojančius bendruosius, specialiuosius planus.
Sklypo Gruntas
Sklypo GRUNTAS: Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta. Labai svarbu išsiaiškinti, koks yra gruntas: pasiklausiti aplinkinių kaimynų (jei yra), numatomoje namo vietoje su kastuvu iškasti 1,2m duobę ir jei gruntas kelia įtarimų, o rimtai galvojate pirkti sklypą, verta pasidaryti geologinį tyrimą, kuris preliminariai kainuoja apie 290 eur. Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami. Jei gruntas prastas, t.y. nėra "kieto pagrindo", pamatai kainuos dvigubai brangiau (gali būti ir brangiau), nei įprasti pamatai. Tokio pobūdžio informaciją būtų geriau žinoti prieš nusiperkant sklypą, nei netikėtai sužinoti pradedant statybas.
Sklypo Orientacija
Sklypo ORIENTACIJA pagal pasaulio kryptis. Optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
Inžineriniai Tinklai
Inžineriniai TINKLAI yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Ar yra pažymėti esami tinklai reiktų žiūrėti topografinėje nuotraukoje. Ji turėtų būti daryta ne seniau, nei prieš metus. Joje atkreipkite dėmesį, ar yra tinklų atvadai (kanalizacijos šulinukas, elektros įvadinė dėžutė) įvesti į jūsų sklypą. Jei vandentiekis parodytas gatvėje ar kažkur netoliese reiktų pasidomėti kam priklauso tas tinklas, ir ar bus galima prie jo prisijungti.
Pagrindinis dalykas yra, ar tinklai topografinėje nuotraukoje, pažymėti kaip esami ar detaliajame plane ar kitokiame projekte kaip projektuojami ar planuojami tinklai. Jeigu perkate sklypą be inžinerinių tinklų - ši dalis jums mažiau aktuali, tik verta pasidomėti, kokios perspektyvos laukia pasirinktos vietovės. Tada visą dėmesį sutelkti į elektros įvadą į sklypą. Jei jo nėra prie sklypo ribos, pasidomėkite, kur arčiausiai yra transformatorinė. Jeigu jos nėra - domėkites elektros įvedimo projektu, terminais. Geriausia tai daryti elektrą tiekiančioje įmonėje.
Jeigu elektros nėra, pagalvokite, kaip gaminsite elektrą statybos metu, ar įmanoma statybos laikotarpiui laikinai pasijungti elektrą. Jeigu vandentiekio ir kanalizacijos tinklai tik planuojami, tada reiktų naudotis vietiniais inžineriniais tinklais - šachtiniu šuliniu ar giluminiu gręžiniu, sertifikuota nuotekų kaupimo talpa, ir, jei yra galimybė suprojektuoti vietinius valymo įrengimus (tai padaryti paprasčiau kai šalia sklypo yra upelis, melioracijos griovys, sklypas didesnis nei 15 arų, kai tai numatyta detaliajame plane ). Dujotekis rečiausiai pasitaikantis inžinerinis tinklas. Dujų tiekimo įmonėje pasidomėkite.
Drenažiniai Vamzdžiai
DRENAŽINIAI vamzdžiai labai dažnai pasitaiko rajoniniuose sklypuose . Tą matysite tik topo nuotraukoje, o jei jos nėra, informacijos galite gauti melioracijos skyriuje arba savivaldybėje pagal jūsų sklypo buvimo vietą . Jeigu drenažas yra - reikia atkreipti dėmesį: koks diametras ir ar jis neina per numatomos statybos vietą. 100mm ir didesnio diametro drenažą paprastai draudžiama naikinti, o apvedimai brangiai kainuoja, bet jie būtini.
Patikslintos drenažo linijos apsaugos zona - 5 m, projektinės -15 m. Apsaugos zonoje statyti negalima, bet galima patikslinti, o patikslinus drenažo vietą nežinia į kurią pusę ji pasistums.
Pirkimo Sutartis
Jei visus punktus įvertinote ir ruošiatės pirkti sklypą prieš pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar viskas, kas yra žadama pardavėjo yra įtraukta į sutartį . Taip pat darbų atlikimo terminai ir atsakomybė.
Svarbūs pardavimo ir atsiskaitymo sąlygos bei dokumentai - nuosavybės, jų būklė, statusas, teisėtumas; statybos leidimai, sąlygų sąvadai, telkinio ištekliai - galimybė jais naudotis; areštai ir įsiskolinimai už turtą, hipoteka; apsaugos zonos - draudimai ir galimybės; leidimai parduoti turtą; kaimynai, bendraturčiai, nuomininkai.
Taip pat vietovės ypatumai: vystymo tendencijos, plėtra, perspektyvos, dirvožemis, gruntas, iškasenos; turto būklė bei jo eksploatacinės išlaidos. Turto vertė - vertinimas, t. y. koks yra ar būtų šio turto įvertinimas. Susisiekimas - esamas, galimas, planuojamas. Visi išvardyti dalykai yra vienodai svarbūs, todėl į visus juos reikia atkreipti tinkamą dėmesį.
Pardavimo Sąlygos
Pardavimo sąlygos - pirmasis atspirties taškas, nuo kurio reikia pradėti nagrinėti bet kurį jus dominantį sklypą. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausia jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t. y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalusis planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai, ir kita.
Ir, jeigu gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigyti, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite derėtis su savininku. Taip jūs išsiaiškinsite jo poziciją ir savo galimybes įsigyti sklypą už jus dominančią kainą ir sąlygas.
Dokumentai
Derybos įvyko, jų baigtis jums priimtina - galima pereiti prie svarbiausio skyriaus - dokumentų. Dokumentai - tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl aptarsiu juos plačiau.
Dokumentai gali būti kelių tipų: tiesioginiai sklypo dokumentai, tokie kaip sklypo įsigijimo dokumentas, kadastrinių matavimų byla. Taip pat gali būti detalusis planas, priešprojektiniai pasiūlymai, statybos leidimas, sąlygų sąvadas.
Kita grupė - susiję (neturimi bendrieji teritorijos) dokumentai: bendrasis planas, kelių planas, komunikacijų planas, išteklių planas.
Dokumentas, kurį būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo - turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai. Šis dokumentas yra turto pasas, svarbus dėl daugelio priežasčių, viena kurių, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku ar savininkais ir ar tas žmogus iš tiesų turi teisę pasirašinėti avansinę ar kokią kitokią jums rūpimą sutartį ar susitarimą.
Jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: „kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi.“
Šis įrašytas sakinys neapsaugos Jūsų 100 proc., tačiau bent jau suteiks garantiją, kad jūsų įmokėti pinigai yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neįvykus sandoriui iš pinigus gavusio ir sutartį pasirašiusio asmens.
Labai svarbus ir įgaliojimas. Jis turi būti galiojantis, jo funkcija - įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t. y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą, dėl kurio deratės su įgaliotu turto savininko atstovu.
Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, patariu pasirašinėti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį tik notarų kontoroje, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir dar galiojantis. Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis. Vairuotojo pažymėjimas be parašo yra ne dokumentas.
Nuosavybės Pažymėjimas
Labai svarbi yra jo „gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tuo metu. Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, dėl finansinio saugumo rekomenduojame kreiptis į notarą ar kitą instituciją / įmonę / asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos - bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų / suvaržymų, susijusių su konkrečiu sklypu.
Kadastro Žemėlapiai
Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra atlikti tikslieji geodeziniai matavimai. Todėl, prieš pirkdami sklypą, pasitkrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje ir ar būtent tokios yra jo ribos.
Preliminarūs Geodeziniai Matavimai
Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir didesnio ploto sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau, kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Todėl galite susitarti su savininku dėl užstato. Jeigu atlikus sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus sklypo plotas bus toks pats arba didesnis - jūs perkate, jeigu mažesnis - kaina mažės proporcingai, arba jūs įgaunate teisę nutraukti sudarytą susitarimą, ir savininkas privalės grąžinti visą įmokėtą sumą.
Tikslieji matavimai nesiskirs nuo to, kas yra tikrovėje.
Apribojimai
Apribojimai nurodyti nuosavybės pažymėjime, todėl būtina pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Taip pat atkreipkite demėsį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
Kadastrinių Matavimų Byla
Kadastrinių matavimų byla - atkreipkite dėmesį į tai, ar tikrai matėte tą sklypą, kuris pavaizduotas plane, nes kartais kai kurie savininkai patys tiksliai nežino, kur yra jų sklypas.
Taip pat svarbūs sklypo planas, sklypo valdymo pagrindas - nuosavybė ar žemės nuoma, nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių, servitutai, t. y. mažiau naudojamos žemės, detalusis planas - ar patvirtintas.
Detalusis Planas
Detalusis planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Detaliojo plano trumpinys yra pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir nadojimo pobūdžio) pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistruotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali ir bus įrašyta „senoji“ sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai.
Norint įsitikinti, kad detalusis planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų.
Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - jis užtvirtina detalųjį planą. Jeigu ant rodomo brėžinio antspaudų nėra, vadinasi, tai nėra detalusis planas, tai tik jo eskizas, kuris priklausomai nuo keliamų tai vietovei numatytų reikalavimų gali kisti ir praktiškai neturi jokios reikšmės.
Komunikacijos
Komunikacijos - esamos, galimos, būsimos.
Visos komunikacijos dažniausiai būna surašytos prie apribojimų kaip apsaugos zonos, pavyzdžiui, ietaus ir fekalinės kanalizacijos apsaugos zona. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba. Jeigu viena ar kelios komunikacijos yra gretimame sklype, nebūtinai jos(ų) „buvimas“ atsispindės nuosavybės pažymėjime.
Jei žemė būna išnuomota, tokiu atveju pirmumo teisę ją įsigyti turi nuomininkai.
Perkant žemės ūkio žemę kaimynai visuomet turi pirmumo teisę pirkti sklypą, todėl įtraukite tai į avansinį susitarimą, kad jeigu perka kaimynai, tai savininkas moka baudą už paimtą avansą ir sugaištą jūsų laiką.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t. y. įsigilinti ir gauti atsakymus į visus pradžioje pateiktus savininko jums teiginius (klausimus), kad nenusipirktumėte netinkamo sklypo.
Šiuo atveju aš kalbu apie tai, ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą, t. y. kokius veiksmus reikėtų atlikti dar iki avanso davimo ar pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, kad paskui nereikėtų gailėtis, išleidus pinigų netinkamam turtui.
Taigi, jūs suradote patinkantįžemės sklypą: jeigu jis tenkina savo kriterijais ir jūs norite jo bei jaučiate, matote ar tiesiog nerimaujate, kad jį gali nurpirkit kiti, susitarkite su savininku dėl visų pirkimo-pardavimo detalių, sąlygų, kainos ir galite pasirašinėti avansinį susitarimą, kuriame būtinai surašykite visus savo reikalavimus ir pridėkite visą savininko pateiktą medžiagą, sakytus žodžius ir skelbimo tekstą apie konkretų sklypą.
Avansinis susitarimas skambėti galėtų taip: „Perku sklypą už tiek ir tiek ir per sutartą laiko tarpą įsipareigoju sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu galioja visos pasakytos savininko sąlygos ir teiginiai apie šį parduodamą sklypą.“ Ir surašykite viską, ką jums savininkas sakė ar rašė apie sklypą skelbime.
Jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą. Tačiau jeigu renkant detalią informaciją apie sklypą paaiškės, kad kuri nors iš savininko pateiktos informacijos yra neteisinga dėl jo kaltės ar neapdairumo, avansinis užstatas grąžinamas ir sumokama bauda lygi avanso dydžiui arba padengiamos visos jūsų išlaidos, susijusios su tos informacijos rinkimu (bet geriau dvigubas užstatas).
Pasirašę tokį dokumentą, jūs būsite ramūs, kad sklypo nenupirks kiti, kol jūs rinksitės visą reikiamą ir jus dominančią informaciją.
Papildoma Informacija
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai. Jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai. Kad ir kokia maža suma tai būtų, bet tai yra išlaidos.
Sklype galima padaryti tik tai, kas yra numatyta sklypo detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Architektas yra tas žmogus, į kurį reikia kreiptis konsultacijos, ką konkrečiame sklype galima padaryti ir kas yra numatoma šalia esančiose teritorijose.
Visą informaciją apie konkrečią vietą, t. y. sklypą, galima surasti rajono ar miesto savivaldybės svetainėje, tačiau tai gali užtrukti ir ten nepamatysite niuansų, kurių kartais pasitaiko.
Būtina taip pat pasidomėti ir būsimais keliais, jų tiesimo teminais ir sąlygomis bei tiksliomis vietomis.
Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti „išskaityti“ - taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas. Reikia skaityti detalaus plano pagrindinį brėžinį ir aiškinamuosius raštus.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t. y. nurodantis galimybes. Detaliajame plane galite surasti:
- Užstatymo tankį
- Užstatymo intensyvumą
- Statinių aukštingumą