Žemė - ypatingas nuosavybės teisės objektas, Konstitucijos ginama ir saugoma vertybė. Jos, kaip gamtos ištekliaus, racionalaus naudojimo užtikrinimas yra viešasis interesas, kurį garantuoti yra valstybės konstitucinė priedermė. Su žemės nuosavybe ir naudojimu susijusių santykių diferencijuoto teisinio reguliavimo pagrindai kyla iš pačios Konstitucijos.
Atsižvelgęs į tai, Seimas nusprendė Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą išdėstyti nauja redakcija, kuri įsigaliojo nuo 2018 m.
Keičiant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, drauge siekta atsižvelgti į Europos Sąjungoje bei pasaulyje egzistuojančią žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo (angl. land grabbing) ir koncentravimo problemą. Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas yra pažymėjęs, kad šiuo metu Europos Sąjungoje vyksta slaptas žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo ir žemės nuosavybės koncentravimo procesas, darantis poveikį žmogaus teisėms.
Kaip nurodo Europos Komisija, žemės ūkio paskirties žemę supirkus ir / ar sukoncentravus didelių ne žemės ūkio srities investuotojų ir didelių žemės ūkio įmonių rankose, labai nukenčia mažieji ūkiai, auga žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kaina.
Atsižvelgiant į tai, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pirmiausia buvo pakoreguoti įstatymo tikslai. Ankstesnėje redakcijoje buvo akcentuojamas žemės ūkio paskirties žemės racionalus naudojimas, žemės ūkio veiklos ir konkurencijos skatinimas ir žemės konsolidacija. Naujojoje įstatymo redakcijoje įstatymų leidėjo papildomai nurodoma užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir stengtis išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas.
Kvalifikaciniai reikalavimai ir pirmumo teisė
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcijoje, galiojusioje iki 2018 m. sausio 1 d., buvo nustatyti apribojimai asmenims, kurie apskritai turėjo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Žemės įsigyti galėjo tik asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Naujajame įstatyme šių kvalifikacinių reikalavimų asmenims, kurie turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, nebelieka.
Viena vertus, tai išplečia asmenų, kurie turi galimybę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ratą. Kita vertus, kvalifikaciniai reikalavimai atsiranda, nustatant žemės ūkio paskirties žemės pirmumo eiliškumą.
Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis. Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis).
Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę.
Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio.
Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla.
Anksčiau įstatymą buvo bandoma apeiti žemės sklypus parduodant kaip kompleksą. Parduodant tokiu būdu, pardavimo sandorio suma būdavo tokia didelė, kad retas ūkininkas galėdavo pasinaudoti pirmumo teise. Be to, dalis kompleksu parduodamų sklypų jam galėjo būti nereikalingi.
Naujovės įstatyme
Dar viena naujovė: nuo šiol žemės pirkimo-pardavimo sandoriai turės būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais.
Kita svarbi naujovė yra susijusi su technologijomis, konkrečiai - su Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetaine. Įstatyme nurodyta, kad apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo sąlygas bei sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Ši naujovė bus taikoma ir asmenims, kurie atsisako ar kaip tik nori pirkti nurodytą žemės sklypą.
Konstitucinio Teismo nutarimas
Konstitucinis Teismas šios dienos nutarimu pripažino, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (2017 m. lapkričio 23 d. Spręsdamas, ar Įstatymo 5 straipsnio 8 dalis neprieštarauja konstituciniams teisinės valstybės, atsakingo valdymo principams, Konstitucinis Teismas pažymėjo, kad konstituciniai teisėtų lūkesčių apsaugos, teisinio tikrumo, teisinio saugumo principai, be kita ko, suponuoja tai, kad valstybė privalo vykdyti prisiimtus įsipareigojimus asmeniui.
Pagal Konstituciją santykiuose su valstybe yra saugomi ir ginami tik tie asmens lūkesčiai, kurie kyla iš pačios Konstitucijos ar įstatymų ir kitų teisės aktų, neprieštaraujančių Konstitucijai.
Konstitucinis Teismas priminė, kad Konstitucijos 23 straipsnis įtvirtina konstitucinę teisę įgyti nuosavybę bei garantuoja šios teisės apsaugą, ir kartu pažymėjo, kad nuosavybės teisė nėra absoliuti.
Nutarime pažymėta ir tai, kad žemė - ypatingas nuosavybės teisės objektas, Konstitucijos ginama ir saugoma vertybė (ir viena iš verslo sąlygų - ūkinės veiklos vykdymo prielaidų).
Teisiškai reguliuojant santykius, susijusius su žemės naudojimu verslui, ūkinei veiklai, būtina paisyti žemės, kaip gamtos ištekliaus, prigimties ir jos, kaip nekilnojamojo turto, specifikos. Su žemės nuosavybe ir naudojimu susijusių santykių diferencijuoto teisinio reguliavimo pagrindai kyla iš pačios Konstitucijos.
Žemės (be kita ko, žemės nuosavybės, naudojimo) santykių teisinis reguliavimas gali būti diferencijuojamas pagal tai, ar atitinkami žemės sklypai priskirtini žemės ūkio paskirties, ar kitokios paskirties žemei. Diferencijuotai reguliuodamas santykius, susijusius su žemės nuosavybe ir naudojimu, įstatymų leidėjas, atsižvelgdamas į žemės rūšį (kategoriją), gali nustatyti žemės teisinį režimą, be kita ko, konstituciškai pagrįstus nuosavybės, naudojimo, ūkinės veiklos ir kitos veiklos sąlygas, apribojimus, draudimus.
Konstitucinis Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad nuosavybės teisių gynimo specifiką lemia ir nuosavybės objektas.
Konstitucinis Teismas pažymėjo ir tai, kad, kadangi pagal Konstituciją žemės (be kita ko, žemės nuosavybės, naudojimo) santykių teisinis reguliavimas gali būti diferencijuojamas pagal tai, ar atitinkami žemės sklypai priskirtini žemės ūkio paskirties, ar kitokios paskirties žemei, o nuosavybės objektas lemia nuosavybės teisių gynimo specifiką, įstatymų leidėjas, įgyvendindamas iš Konstitucijos kylantį reikalavimą užtikrinti žemės ūkio paskirties žemės racionalų naudojimą, įstatymu gali įtvirtinti įvairius Įstatymo 5 straipsnio 1 dalyje nustatytos pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę gynimo būdus, be kita ko, tokį, koks yra įtvirtintas ginčytoje Įstatymo 5 straipsnio 8 dalyje, t. y. Kartu Konstitucinis Teismas pažymėjo, jog Įstatymo 5 straipsnio 8 dalyje įtvirtinus tokį pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę gynimo būdą, kad pirmumo teisę įsigyti tokią žemę turinčiam asmeniui suteikiama teisė teismo tvarka reikalauti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, be kita ko, dėl Įstatymo 5 straipsnio 3-6 dalyse įtvirtintos pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę įgyvendinimo procedūros nesilaikymo, asmuo, dėl kokių nors priežasčių, kaip antai dėl valstybės institucijų veiksmų, įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės sklypą pažeidžiant įstatyme nustatytą pirmumo teisę jį pirkti, negali turėti teisėtų lūkesčių, kad ši jo teisė į įsigytą turtą bet kuriuo atveju galės būti išlaikyta.
tags: #zeme #ukio #paskirties #istatymas