Žemės ūkio paskirties žemė yra vertinga investicija tiems, kurie nori užsiimti žemdirbyste, žemės ūkio verslu ar ilgalaikėmis žemės valdymo strategijomis.
Šiame straipsnyje pateikiama išsami žemės ūkio paskirties žemės rinkos apžvalga Lietuvoje, apimanti kainų tendencijas, nuomos kainas, rinkos aktyvumą ir kitus svarbius aspektus.
Žemės ūkio paskirties žemės rinkos tendencijos
Žemės ūkio paskirties žemės rinka 2019 m. buvo pasyvi. Pirkimo-pardavimo sandorių skaičius, palyginti su 2018 m., nedaug pakito, išliko stagnacijos tendencija, kuri tęsiasi porą metų.
Registrų centro duomenimis, 2010-2019 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių skaičius stabiliai augo 10-20 proc. iki 2013 m., o šiems pasibaigus buvo fiksuotas beveik 40 proc. siekiantis sandorių skaičiaus kritimas.
Sandorių kiekis 2014-2016 m. sumažėjo ir stabilizavosi, tačiau taip ir nepasiekė 2013 m. aukštumų. 2017 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių šiek tiek sumažėjo, o įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui 2018 m. krito beveik 15 proc.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai, įsigalioję 2020 m. Žemės įstatymo pakeitimo nuostatomis įtvirtinta privačių žemės sklypų savininkų teisė iš valstybės be aukciono pirkti ne didesnius kaip 3 ha laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, įsiterpusius tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų.
Įsiterpusiais ir galimais pirkti laisvos žemės plotais laikomi tokie valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotai, kuriuose negalima suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Įsiterpusį plotą pirmumo teise gali pirkti jį nuomojantis ar laikinai naudojantis besiribojančio žemės sklypo savininkas.
Per 2019 m. buvo įregistruotos 1 196 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 1 567 ha arba net 82 proc. mažiau negu 2018 m. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (216), Šiaulių (151) ir Kauno (144) apskrityse.
Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, iki 2019 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 109 010 privačių ir 71 257 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys, kuriomis išnuomotas atitinkamai 574 000 ha ir 148 210 ha žemės plotas.
Iki 2019 m. Valstybinio žemės fondo duomenimis, 2019 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 404 778 ha, t. y. apie 52,2 proc. Per 2019 m. žemės ūkio naudmenų sumažėjo 0,17 proc. Ariamosios žemės plotai sumažėjo 0,7 proc. ir metų pabaigoje sudarė 2 976 278 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 3,5 proc. iki 405 713 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo beveik 7 proc.
Lietuvoje 2019 m. pabaigoje buvo registruoti 1 342 196 žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be kolektyvinių sodų), kurie užėmė 3 674 384 ha šalies ploto. Daugiausia žemės ūkio paskirties žemės sklypų (išskyrus kolektyvinius sodus) registruota Vilniaus (191 tūkst.), Kauno (183 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (175 tūkst.). Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (494 tūkst. ha) ir Kauno (468 tūkst.
Žemės ūkio paskirties žemės kainos
Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų centro duomenimis, vidutinė 2019 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 959 Eur/ha, o tai 1,77 proc. daugiau negu 2018 m., kai kaina siekė 3 890 Eur/ ha.
Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2019 m. siekė 2 533 Eur/ ha, t. y. 7,7 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 2 352 Eur/ ha kaina.
2019 m. vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina siekė 144 Eur/ha arba 9,9 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 131 Eur/ha kaina.
2019 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 93 Eur/ ha, t. y. išliko beveik tokia pati kaip ir 2018 metais (94 Eur/ha).
Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2019 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje, Visagino savivaldybėje - nuo 970 Eur/ha.
Vis dėlto miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visuomet parodo realią situaciją, tad mažiausia kaina tiksliau būtų laikyti Utenos apskrities Zarasų r. savivaldybėje fiksuotą kainą, siekiančią nuo 1 421 Eur/ha.
Derlingų ariamosios žemės sklypų, įvertintų aukščiausiais žemės našumo balais, vidutinės pirkimo kainos siekė nuo 4 600 iki 6 480 Eur/ha. Tokių žemės sklypų daugiausia buvo Šiaulių, Panevėžio, Kauno ir Marijampolės apskrityse.
Didžiausiomis vidutinėmis ariamosios žemės nuomos kainomis 2019 m. pasižymėjo tos pačios aukšto žemės našumo Marijampolės, Šiaulių, Kauno ir Panevėžio apskritys, kur kainos atitinkamai siekė 161, 159, 150 ir 143 Eur/ha.
Ariamosios žemės kainų pokyčiai apskrityse
Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2019 m., palyginti su 2018 m., augo beveik visose apskrityse. Didžiausias augimas fiksuotas Alytaus, Utenos ir Telšių apskrityse, atitinkamai siekęs 16, 11 ir 9 proc. Marijampolės apskrityje kainos augo beveik 7 proc., Kauno ir Panevėžio apskrityse - apie 3,5 proc. Klaipėdos apskrityje buvo stebimas nedidelis vos 0,8 proc. siekęs kainų augimas, Šiaulių apskrityje kainos išliko stabilios. Vilniaus apskrityje kainos mažėjo 1 proc., Tauragės - net 11 proc.
Lyginant 2015-2019 m. laikotarpį, ariamosios žemės pirkimo kainos augo Telšių apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 9 iki 14,4 proc. 2015-2018 m. laikotarpiu Tauragės apskrityje kainos augo nuo 2 iki 21 proc., o štai 2019 m. buvo fiksuotas beveik 11 proc. siekiantis kainų sumažėjimas.
Gana dideli vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015-2019 m. laikotarpiu fiksuoti Klaipėdos, Panevėžio ir Utenos apskrityse, kai kainos augo 1-35 proc. arba krito 1-31 procentu.
Palyginus 2019 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2015 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas stabilus 1-1,5 karto siekiantis augimas. Daugiausia kainos augo Šiaulių ir Telšių apskrityse, atitinkamai 1,5 karto, mažiausiai - Vilniaus apskrityje, kur augimas siekė kiek daugiau nei 9 proc. Klaipėdos apskrityje fiksuotas 5 proc.
Ariamosios žemės nuomos kainų pokyčiai apskrityse
Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2019 m. buvo fiksuojamos Marijampolės, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 161, 159 ir 150 Eur/ha.
Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2019 m., palyginti su 2018 m. kainomis, labiausiai augo Klaipėdos ir Panevėžio apskrityse - atitinkamai 22 ir 17 proc. Nedidelis 2-8 proc. nuomos kainų augimas stebimas Vilniaus, Utenos ir Šiaulių apskrityse. Alytaus ir Telšių apskrityse nuomos kainos krito atitinkamai 15 ir 11 proc.
Lyginant 2019 metų ariamosios žemės nuomos kainas su 2015 metų kainomis, jos augo vidutiniškai 1,7 karto. Didžiausias 3,6 karto siekiantis augimas fiksuotas Tauragės apskrityje, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 1,9 ir 1,8 karto.
Europos žaliojo kurso įtaka
Europos žaliojo kurso strategijos įgyvendinimas neabejotinai palies žemės ūkio paskirties žemės naudotojus, savininkus, žemdirbius, ūkininkus. Vienas iš pagrindinių tikslų - pasiekti, kad iki 2050 m. ES taptų neutralaus poveikio klimatui žemynu.
Žemės ūkiui tenka 10,3 proc. ES išmetamų šilumos efektą sukeliančių dujų, beveik 70 proc. šio kiekio tenka gyvulininkystės sektoriui, o gyvūninei produkcijai naudojama 68 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės. Iki 2030 m. planuojama sumažinti pesticidų naudojimą ir kenksmingumą iki 50 proc.
Įgyvendinant strategiją „Nuo lauko iki stalo“ numatyta, kad 2021-2027 m. ne mažiau kaip 40 proc. viso Bendrosios žemės ūkio politikos biudžeto ir ne mažiau kaip 30 proc. Lietuvos ūkininkai, žemės ūkio paskirties žemės savininkai prieštaringai vertina „Nuo lauko iki stalo“ ir biologinės įvairovės strategijas.
Ūkininkai nuogąstauja dėl Europos žaliojo kurso keliamų „grėsmių“. Baiminasi, kad įgyvendinant strategijas gali būti nueita ne diskusijų su visuomene keliu, bet nustatant mokesčius ar kitus ribojimus, dėl kurių ūkininkams tiesiog neapsimokės verstis viena ar kita veikla. Įgyvendinant Žaliojo kurso gaires, gamybos kaštai gali išaugti.
Lietuvos ūkininkai nuogąstauja, kad ES ūkininkų pagaminama produkcija gali būti brangesnė, todėl nekonkurencinga. Daug žemdirbių kritikos sulaukia iškeltas tikslas iki 2030 metų pasiekti, kad ne mažiau kaip 25 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės būtų naudojama ekologiniam ūkininkavimui. Kritikų teigimu, tokio tikslo iškėlimas neparemtas jokiais ekologinių produktų rinkos tyrimais.
Nepaisant ūkininkų įžvelgiamų grėsmių, mokslininkų nuomone, ekologinis ūkininkavimas yra viena iš ateities žemės ūkio vystymo sričių.
Ūkininkų amžius ir finansavimo galimybės
Remiantis Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) 2019 m. duomenimis, 46 proc. Lietuvos ūkininkų amžius buvo 40-65 m., 39 proc. ūkininkų buvo 65 m. ir vyresni, 15 proc. ūkininkų - iki 40 metų. Beveik pusė šalies ūkininkų yra pensinio amžiaus, tad neretai bankai atsisako duoti paskolas ūkiams modernizuoti ir plėsti.
Nekilnojamojo turto vertės pokyčiai
Registrų centro 2019 m. sausio duomenimis, visas Lietuvoje esantis registruotas ir įvertintas nekilnojamasis turtas buvo vertas daugiau kaip 100 mlrd. eurų. Per 2019 m. viso šalies nekilnojamojo turto vertė išaugo apie 9,5 proc. ir metų pabaigoje siekė 109 mlrd. eurų. Visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių per 2019 m.
Naujos žemės sklypų mokestinės vertės
Visoje Lietuvoje vykstant viešame masinio vertinimo dokumentų svarstyme visuomenė gali susipažinti su Registrų centro perskaičiuotomis projektinėmis žemės ir statinių vidutinėmis rinkos vertėmis, kurios įsigalios nuo kitų metų sausio.
Vidutinės rinkos vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertėms, nuo kurių skaičiuojami mokesčiai, ir būtent 2023 metų sausio 1-ąją įsigalios naujos žemės sklypų mokestinės vertės.
„Kiekvienais metais Registrų centras atlieka visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą valstybės reikmėms. Jo metu perskaičiuojamos žemės sklypų ir statinių vidutinės rinkos vertės. Šios vertės naudojamos, pavyzdžiui, nustatant turto paveldėjimo ar dovanojimo atvejais reikalingus mokėti mokesčius, skirstant socialinę paramą ar nustatant valstybės valdomo turto pardavimo ar nuomos kainas. Kas penkerius metus vidutinės rinkos vertės prilyginamos mokestinėms vertėms, nuo kurių skaičiuojami žemės ar NT mokesčiai“, - kalba Registrų centro Turto vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vadovė Lina Kanišauskienė.
Šiuo metu žemės savininkų mokamas žemės mokestis skaičiuojamas pagal nuo 2018 metų įsigaliojusias mokestines vertes, tačiau jau nuo 2023 metų sausio perskaičiuotos žemės vidutinės rinkos vertės bus prilygintos mokestinėms vertėms, nuo kurių bus skaičiuojami žemės mokesčiai. Statinių (butų, gyvenamųjų namų ir kt.) mokestinės vertės galioja nuo 2021 metų sausio 1 dienos.
Tradicinį nekilnojamojo turto masinį vertinimą valstybės reikmėms atlikęs Registrų centras šiuo metu visoje Lietuvoje organizuoja viešus masinio vertinimo dokumentų svarstymus su visuomene.
Masinio vertinimo būdu šiemet Registrų centras iš viso įvertino beveik 6,2 mln. NT objektų: 2,5 mln. žemės sklypų ir 3,65 mln. statinių.
Žemės penkerių metų (2023 m. mokestinė projektinė vertė, palyginti su nuo 2018 m. sausio galiojančia mokestine verte) vidutinių rinkos verčių bendras pokytis - 43 procentai.
Didžiausias pokytis per penkerius metus - net 78 proc.
Didžiausias gyvenamųjų teritorijų žemės verčių pokytis per pastaruosius 5 metus fiksuotas Molėtų, Širvintų, Ignalinos ir Anykščių rajonų savivaldybėse.
Komercinės bei pramonės ir sandėliavimo žemės verčių pokyčiai didžiausi Vilniaus mieste, taip pat šalia sostinės esančiose Šalčininkų, Širvintų rajonų savivaldybėse, taip pat Panevėžio, Kauno miestuose ir jų rajonų savivaldybėse.
Tuo metu žemės ūkio paskirties verčių padidėjimas (apie 100 proc.) nustatytas Pasvalio, Ukmergės, Kauno rajonuose.
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra vertinimo būdas, kai naudojant Nekilnojamojo turto registro, kitų valstybės registrų ir valstybės informacinių sistemų bei rinkos duomenis, per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją, statistines duomenų analizės ir vertinimo technologijas, sudaromi nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymo modeliai, pagal kuriuos įvertinami nekilnojamojo turto objektai ir parengiama bendra tam tikros teritorijos nekilnojamojo turto masinio vertinimo ataskaita.
Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, kadastriniais matavimais užfiksuoti ir Nekilnojamojo turto kadastre įregistruoti kadastro duomenys bei kiti veiksniai.
Tačiau neatsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių turto savybių.
Žemės ūkio paskirties žemės kainų žemėlapis
„Tikra Vertė“ specializuojasi nekilnojamojo turto vertinimo, pirkimo, tarpininkavimo ir pardavimo srityse. Daug dėmesio skiriame investicijoms į žemės ūkio paskirties žemę. Mūsų žemės ūkio paskirties žemės kainų žemėlapyje pateikiamas išsamus ir atnaujintas žemės kainų vaizdas įvairiuose Lietuvos regionuose. Nesvarbu, ar perkate, ar parduodate dirbamą žemę, norint priimti pagrįstus sprendimus būtina turėti prieigą prie tikslių kainų duomenų. Turėdami „Tikra Vertė“ ekspertų įžvalgas ir išsamius kainų žemėlapius, galėsite įvertinti rinkos tendencijas, palyginti regionų žemės kainas ir atrasti geriausias galimybes susijusias su žemės ūkio paskirties žeme.
*Vidutinės kainos nurodomos už arą. Pirma vidutinė kaina nurodoma visų ŽŪ paskirties sklypų, antra kaina nurodoma vidutinė ariamos žemės. Kainos nurodomos vidutinės - išvedus vidurkį per paskutinius 12 mėnesių parduodamų ŽŪ paskirties sklypų.
„Tikra Vertė“ paslaugos
„Tikra Vertė“ specializuojamės nekilnojamojo turto vertinimo, pirkimo, tarpininkavimo ir pardavimo srityse, teikdami kompleksines paslaugas, kurios padės priimti pagrįstus sprendimus perkant ar parduodant žemės ūkio paskirties žemę.
- Žemės ūkio paskirties žemės įvertinimas, pirkimas ir pardavimas
- Žemės sklypo įvertinimas, pirkimas ir pardavimas
- Žemės sklypų pirkimas
- Konsultacijos investuojant į nekilnojamąjį turtą Lietuvoje
Mūsų turimi NT objektai yra kruopščiai atrinkti ir patikrinti (žemėtvarkiniai projektai, leidimai statybai, saugomos teritorijos, elektros įvadai ir t.t.). Su mumis galite jaustis saugūs investuodami didelę pinigų sumą į NT.
tags: #zemes #ukio #paskirties #zemes #rinka